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Der Erwerb einer Immobilie, sei es einer Eigentumswohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Mehrfamilienhauses wird zur Geldanlage oder Altervorsorge immer beliebter. Viele Eigentümer von Grundbesitz, bebaut mit Wohnhäusern oder Gewerbeeinheiten stehen vor der Frage, wie sie mit Nachlassregelungen bereits zu Lebzeiten ihre Kinder, Enkelkinder oder Dritte sinnvoll absichern können.

Wer Immobilieneigentum erwirbt oder Dritten, ohne oder gegen Ausgleich, Vermögenswerte zuwendet, stellt sich die Frage, welche Folgen hat dies, wenn der Begünstigte bereits verheiratet ist und sich scheiden lässt.

Wer verheiratet ist und im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt, fragt sich, ob er Zuwendungen annehmen soll und wenn ja, welche Auswirkungen dies für den Fall des Scheiterns seiner Ehe hat.

Häufig ist das Immobilienvermögen ein zentrales Streitobjekt, wenn sich Ehegatten trennen und scheiden lassen. Ist beispielsweise eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus während der Ehe gekauft oder gebaut worden und hat sich das gemeinsame Wirtschaften auf die Finanzierung und Unterhaltung dieser Immobilie konzentriert, dann bedarf es der Einigung über den Verbleib der Immobilie, ob im Eigentum beider oder eines Ehegatten. Sind keine Finanzmittel vorhanden und besteht ein hoher emotionaler Konflikt zwischen den Ehegatten ist die Frage, wer seinen Lebensmittelpunkt in der Immobilie behalten soll, meist nicht einvernehmlich klärbar. Bei der Berechnung des Unterhaltes ist das Schicksal des Eigenheims von großer Bedeutung. Belastende Konflikte lassen sich vermeiden, wenn bereits beim Erwerb der Immobilie und deren Finanzierung durch die Ehegatten dabei ebenfalls eine Regelung darüber getroffen wird, wie mit der Immobilie für den Fall des Scheiterns der Ehe verfahren werden soll. In einer solchen Regelung können auch Bewertungsrichtlinien festgelegt, Rückübertragungsansprüche, Freistellungsansprüche von Darlehen oder Vorkaufsrechte vereinbart werden.

Stammt das Immobilieneigentum aus einer Schenkung der Eltern an einen oder beide Ehegatten, dann kann eine Rückübertragungsvereinbarung, eine Herausnahme aus den Zugewinnausgleichspflichten oder eine Wertfestlegung bei einer Ausgleichsverpflichtung vereinbart werden, um Streit und hohe Kosten einer sonst notwendig werdenden Bewertung des Immobilieneigentums zu verschiedenen Stichtagen zu vermeiden.

Das Leben in der Zugewinngemeinschaft bedeutet entgegen der Ansicht vieler Ehegatten nicht, dass das Vermögen, das die Ehegatten vor der Ehe hatten oder während der Ehe erlangen, automatisch gemeinschaftliches Vermögen wird. Auch in der Ehe, die als Zugewinngemeinschaft geführt wird, bleiben Vermögen und Verbindlichkeiten der Ehegatten getrennt. Endet der Güterstand, dies ist bei Zustellung des Scheidungsantrages der Fall, dann kann sich aus dem Umstand, dass einer der Ehegatten ein größeres Vermögen in der Ehe erwirtschaftet hat, eine Pflicht zum Ausgleich des Zugewinns ergeben. Der Zugewinnausgleichsanspruch ist eine Geldforderung. Hat einer der Ehegatten aus einem Erbe, einer Schenkung oder mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht Vermögen, beispielsweise das Elternhaus erhalten, dann ist der Erwerb privilegiert, d.h. nur die Wertsteigerung wirkt sich aus. Haben die Eltern nicht nur ihrem Kind, sondern auch dem Schwiegerkind durch Schenkung Vermögenswerte zugewandt, besteht die Möglichkeit der Rückforderung.

Bleibt bei Schenkung ein Wohnrecht für die Schenker bestehen, dann ist eine komplizierte Berechnung der Belastung des Grundstücks und Hauseigentums bei der Ermittlung des in den Zugewinn einzustellenden Wertes erforderlich.

Die Schenker sollten daher in einem Schenkungsvertrag regeln, was mit der Schenkung im Falle des Scheiterns der Ehe des Beschenkten Kindes passieren soll.