Veröffentlichungen

Die Frage nach dem Wert einer Immobilie wird dann gestellt, wenn ein Grundstück gekauft oder verkauft werden soll, wenn sich Ehegatten bei Scheitern der Ehe auseinandersetzen wollen oder die Frage im Raum steht, ob Kinder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge das Immobilienvermögen erhalten sollen und an Geschwisterkinder Ausgleichszahlungen zu erbringen sind.  Auch bei der Versteuerung von Entnahmegewinnen, weil ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt wird oder wenn das Finanzamt die Erbschaftssteuer nach der Grundstückswertfestsetzung verlangt, stellt sich die Frage nach dem tatsächlichen Verkehrswert. Der, der sich in einer der oben geschilderten Lebenssituation befindet, darf keineswegs darauf vertrauen, dass ein formelles Gutachten eine Garantie dafür ist, dass der ermittelte Wert auf dem üblichen Grundstücksmarkt auch tatsächlich erzielt wird. Der Verkehrswert eines Grundstückes ist der sogenannte Marktwert. Dies ist der Preis, der zu erzielen wäre, wenn ein Verkauf in einer gewöhnlichen Situation unter Beachtung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und der Lage des Grundstückes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu dem benannten Stichtag erzielbar ist. Verschiedene professionelle Gutachter können bei der Bewertung ein und desselben Grundstückes nebst Immobilie zu unterschiedlichen Werten gelangen. Empfehlenswert ist es daher, sich selbst einen Überblick über die Wertigkeit des Immobilienvermögens zu verschaffen. Bei der Ermittlung des Grundstückswertes unterscheiden die Sachverständigen 3 Methoden, die sich wechselseitig ausschließen.  Das Vergleichswertverfahren vergleicht tatsächliche Kaufpreise miteinander.  Das Sachwertverfahren orientiert sich an der Substanz der Immobilie. Das Ertragswertverfahren befasst sich mit den Ertragsaussichten der Immobilie. Die Schwächen des Vergleichswertverfahrens, insbesondere bei bebauten Grundstücken, liegen jedoch darin, dass bereits geringe Abweichungen zwischen den bebauten Grundstücken zu erheblichen Wertabweichungen führen können, die das Vergleichswertverfahren nicht erfasst. Das Ertragswertverfahren ist zu bevorzugen, wenn die Immobilie als Mietobjekt genutzt wird. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern bietet sich das Sachwertverfahren an. Mit mathematischen Methoden ermittelte Werte sollten immer zur Plausibilitätsprüfung ins Verhältnis zum aktuellen Grundstücks- und Immobilienmarkt gesetzt werden und Individualmerkmale der betroffenen Immobilie einbezogen werden. Die Befassung mit einem beauftragten oder vorgelegten Gutachten vor dessen Verwendung ist empfehlenswert. Ebenso die Beratung vor der Auftragserteilung.